Purtroppo però, nonostante le difficoltà economiche che il nostro Paese attraversa, i costi degli affitti non sono cambiati e in molte città continua a essere più conveniente pagare un mutuo, entrando così in possesso di un capitale, piuttosto che sborsare la stessa cifra per un affitto, di cui non rimane nulla.

E’ possibile ottenere un mutuo se si dispone solamente di un contratto a progetto?

Fortunatamente ci sono alcune banche che propongono mutui dedicati specificatamente a quei lavoratori che dispongono di un contratto a progetto o di un contratto a tempo determinato.

Ecco alcuni dei mutui, appositamente creati per chi ha un contratto a progetto:

• Monte dei Paschi: Mutuo On Off

Importo massimo finanziabile: 80% del valore dell’immobile offerto in garanzia, con un massimo di Euro 200.000,00.

• UniCreditBanca: Mutuo Progetto lavoro

Importo massimo finanziabile: 200.000 euro

• Cassa di Risparmio del Veneto: Domus giovani

Importo massimo finanziabile: 250.000 euro

• Banca Popolare di Puglia e Basilicata: Mutuo Anch’io

Importo massimo finanziabile: 150.000 euro

Questi mutui hanno solitamente dei tassi d’interesse più alti degli altri mutui, proprio perché il rischio per l’istituto di credito è maggiore.

Tutti, soprattutto gli istituti di credito, dicono che fare acquisti online è sicuro, soprattutto se all’utilizzo della carta di credito sono associati i servizi che vengono offerti al momento del rilascio della carta stessa.

Fra questi abbiamo:

• - MasterCard Secure Code: si tratta di un servizio di sicurezza che protegge i titolari delle carte, emesse dal circuito MasterCard, contro eventuali operazioni online non autorizzate. Le procedure di attivazione, che possono variare a seconda dell’emittente della carta, consistono generalmente nella scelta di una password da utilizzare per gli acquisti su Internet. Una volta inseriti i dati della carta, per eseguire il pagamento online, il sito richiede l’inserimento di una password, senza la quale è impossibile procedere al pagamento.
• - Verified by VISA: creato per le carte emesse dal circuito Visa, questo sistema permette di eseguire i pagamenti online, garantendo una doppia protezione: richiesta di un messaggio personale e inserimento di una password segreta.
• - SMS Alert: questo sistema di protezione, che viene ormai offerto da quasi tutte le banche, è quello che permette di ricevere un SMS sul proprio cellulare, ogni qualvolta si effettua un pagamento. In questo modo si ha la possibilità di procedere immediatamente al blocco della carta, non appena si dovesse ricevere un SMS con un addebito non giustificato.
• - Pass e Pin: alcune banche, per assicurare una maggiore sicurezza durante la procedura di acquisto online, richiedono l’utilizzo combinato della carta insieme a un Pass, che generare ogni volta un numero Pin diverso per ogni acquisto online.

Di certo, tutti questi sistemi garantiscono una sicurezza piuttosto elevata e credo che il metodo Pass e Pin sia il più sicuro, poiché la generazione del numero è casuale e unica, mentre con i sistemi Verified by VISA o MasterCard Secure Code, c’è sempre il rischio dovuto all’utilizzo ripetuto di una stessa password.

Nonostante, però, si continui a sottolineare la sicurezza online degli acquisti con carta di credito, di tanto in tanto capitano delle truffe piuttosto importanti, che mettono decisamente in discussione questa sicurezza, come per esempio quello dei dati personali sottratti alla Sony….

Nel dubbio, il metodo più sicuro per fare acquisti online è l’utilizzo delle carte di credito prepagate, in cui sia stato versato un importo simile a quello necessario per l’acquisto.

Internet

Fino a non troppo tempo fa, si era necessariamente legati ai siti dei singoli istituiti di credito, sui quali era, e non sempre, possibile calcolare il costo di un mutuo. Oggi, grazie ai broker di mutui, si ottiene facilmente una comparativa tra i mutui proposti dai diversi istituti bancari, ottenendo informazioni sul costo del mutuo per ogni istituto, della durata di diversi anni e per un diverso ammontare della cifra.

Essendo il numero dei broker di mutui continuamente in aumento, sorge spontanea la domanda: in base a quale criterio conviene scegliere il broker di mutui?

Dare una risposta che vada bene per tutti, non è possibile; sicuramente chiedere un mutuo tramite un broker che sia piuttosto noto e che quindi abbia raggiunto un certo rispetto sul mercato può essere una soluzione.

Basare la propria scelta solo ed esclusivamente sul minor costo finale del mutuo, potrebbe essere un errore, in quanto proprio quando le offerte sono troppo allettanti, non è detto che siano supportate da una grande professionalità.

Una ricerca fra i topic dei forum che parlano di mutui, può essere molto utile poiché, chi ha avuto esperienze negative con un broker di mutui tende a parlarne, sia per cercare dei suggerimenti da parte di altri utenti, sia per evitare che altri si trovino nella stessa situazione spiacevole.

E’ inoltre molto importante leggere esattamente tutte le informazioni che sono reperibili sulle pagine del broker di mutui online, in modo da essere certi di tutte le condizioni del servizio.

Innanzitutto, l’effettivo trasferimento della proprietà avviene al momento del rogito notarile e in seguito alla sua trascrizione sui registri immobiliari. L’onorario del notaio e le spese da lui sostenute per conto del cliente, vanno versati al momento del rogito.

Siccome non è affatto facile quantificare tutte queste spese, può essere molto utile richiedere un preventivo al proprio notaio, da confrontare con gli importi riportati nel tariffario redatto dell’ordine dei notai – il compenso del notaio è infatti regolato da una tariffa nazionale stabilita dalla legge-.

Se la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, anche se si tratta di un atto separato, è uso comune che il notaio pratichi (benché la tariffa non lo preveda) una riduzione del proprio onorario.

Attenzione: l’onorario del notaio non è calcolato sul valore dell’importo erogato ma viene calcolato sull’importo dell’ipoteca, che supera di molto il valore del mutuo.

Segue un interessante video che parla delle tariffe del notaio, pubblicato dal “Il Sole 24 Ore“:

Per questo motivo penso che possa essere utile fare un esame di quelli che sono i vantaggi e di quelli che sono invece i rischi per chi decide di richiedere un mutuo a tasso variabile.

Vantaggi del mutuo a tasso variabile

Solitamente la misura del tasso variabile è inferiore a quella del fisso e, a parità di scadenza e d’importo erogato, la rata iniziale è inferiore a quella che si pagherebbe nel caso di un tasso fisso. Ciò permette di accumulare i soldi che si risparmiano grazie al tasso contenuto e di utilizzarli qualora il tasso dovesse aumentare.

Un altro vantaggio del mutuo a tasso variabile è la riduzione più consistente, rispetto a quella del tasso fisso, del capitale residuo in caso di ribasso dei tassi di riferimento. Questa condizione rappresenta un vantaggio per chi decide di estinguere parzialmente o totalmente il mutuo, poiché permette di risparmiare un discreto importo.

Rischi del mutuo a tasso variabile

La scelta del tasso variabile non è priva di rischi: innanzitutto con il tasso variabile non si ha la certezza circa l’importo delle rate per tutta la durata del mutuo e quindi non si conosce il costo complessivo del mutuo.

Il non avere la certezza della rata comporta anche l’eventuale impossibilità di continuare a pagare le rate, nel caso i tassi d’interesse aumentino notevolmente.

Chi sceglie il tasso variabile deve essere molto sicuro delle proprie capacità economiche e soprattutto mantenere il costante controllo sull’andamento dei tassi, in modo da risparmiare quando i tassi sono bassi per utilizzare il risparmiato nel caso di un loro aumento.

Un mutuo a tasso fisso indica un credito sul quale la banca opera applicando un tasso fisso ovvero, il tasso d’interesse non può subire modifiche per tutta la durata del mutuo.

I vantaggi del mutuo a tasso fisso sono quindi: da una parte nella ricerca del mutuo, ovvero una maggiore trasparenza su quello che è il costo complessivo del mutuo; dall’altra la mancanza del rischio di trovarsi nel tempo a dover pagare una rata che superi le nostre possibilità economiche, come succede spesso con i mutui a tasso variabile.

Il mutuo a tasso fisso semplifica anche notevolmente la ricerca dell’istituto cui richiedere il mutuo. Internet permette di trovare tutte le offerte che riguardano la concessione di mutui e nel caso di mutui a tasso fisso, le informazioni disponibili sono poi quelle che ritroveremo al momento della presentazione della domanda presso l’Istituto finanziario. Ciò è più difficile nel caso dei mutui a tasso variabile, in cui è sempre bene recarsi direttamente presso i diversi istituti bancari, per conoscere esattamente le modalità di erogazione e le condizioni previste dal tasso variabile e poter quindi scegliere il mutuo più conveniente.

Purtroppo tutto ciò sembra non servire a nulla: il risultare un cattivo pagatore, fino ad ora non mi ha permesso di accedere ad alcun tipo di finanziamento.

Fortunatamente ho scoperto che con il contratto a tempo indeterminato è possibile accedere a quella forma di prestito che viene chiamata cessione del quinto.

Oltre ad essere l’unica forma di prestito cui posso accedere in quanto “cattivo pagatore”, il prestito con la cessione del quinto dello stipendio presenta anche alcuni vantaggi:

• - Il rimborso può essere della durata fino a 120 mesi; ciò mi permette di richiedere anche un importo elevato pagando una rata piuttosto bassa.
• - Questo tipo di prestito è a tasso fisso e quindi prevede il pagamento di una rata fissa per tutta la durata del finanziamento.
• - Chiedendo un prestito con la cessione del quinto ho anche la possibilità di estinguere eventuali altri prestiti e ottenere una sola rata.
• - Il prestito con cessione del quinto dello stipendio prevede una copertura assicurativa obbligatoria.
• - I versamenti per il rimborso del prestito sono eseguiti direttamente dall’amministrazione del datore di lavoro e non vengono addebitati sul conto corrente del richiedente il prestito.

La richiesta di un mutuo prevede diverse fasi, dalla ricerca del mutuo che abbia le condizioni più convenienti, alla raccolta dei documenti necessari da consegnare alla banca al momento della richiesta, alla perizia dell’immobile e via dicendo.

In questo articolo voglio soffermarmi su quelli che sono i documenti necessari per la richiesta del mutuo.

Comincio con la distinzione dei documenti necessari in anagrafici, reddituali e quelli riguardanti l’immobile che s’intende acquistare.

Per quel che riguarda i documenti anagrafici, si comincia dalla carta d’identità e dal Codice Fiscale del richiedente il mutuo, servono poi un certificato contestuale (residenza e famiglia), l’eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio, l’estratto dell’atto di matrimonio (per chi è sposato) e, per i cittadini extracomunitari, il permesso di soggiorno.

Per quel che riguarda i documenti reddituali necessari alla richiesta del mutuo, gli istituti di credito solitamente richiedono le ultime due buste paga, l’ultimo modello CUD, nel caso di lavoratori autonomi o liberi professionisti è invece richiesta l’iscrizione camerale o all’albo professionale e le ultime due dichiarazioni dei redditi e, infine, l’ultimo estratto del conto corrente.

Restano infine i documenti necessari, relativi all’immobile che si sta acquistando, che sono la proposta d’acquisto o preliminare, l’atto di provenienza (rogito venditore), la planimetria catastale e per gli immobili di nuova costruzione, la concessione edilizia.

Gli stessi Istituti di Credito preferiscono concedere un prestito tramite la cessione del Quinto, poiché è una delle forme di finanziamento che maggiormente protegge l’ente finanziatore. Questa sicurezza è dovuta al fatto che al momento della concessione del finanziamento viene stipulata anche una polizza assicurativa.

Personalmente ritengo che questa forma di prestito sia da prendere in considerazione con cautela, qualora non si sia dipendenti da un ente pubblico, e ciò per due motivi: il primo è che i tassi d’interesse, nel caso di cessione del quinto dello stipendio, sono piuttosto alti e la seconda è che la polizza assicurativa purtroppo non protegge chi ha richiesto il prestito e paga la polizza, ma garantisce prevalentemente l’istituto di credito.

In caso di perdita di lavoro, indipendentemente dal motivo, la prima garanzia per l’Istituto che ha erogato il credito è il Tfr, che è vincolato fino all’estinzione del debito residuo. Se il Tfr non dovesse essere sufficiente a coprire l’importo rimanente, subentra l’assicurazione che paga alla banca quel che resta del debito.

A questo punto chi ha chiesto il prestito non sarà più debitore della banca ma dell’assicurazione.

Nel caso in cui il dipendente licenziato avesse la fortuna di trovare un nuovo lavoro, solitamente si accorda con l’assicurazione per trasferire il debito sulla nuova busta paga. Il problema subentra nel momento in cui ciò non dovesse accadere e il debitore non fosse in grado di rimborsare il debito, allora la polizza assicurativa coprirebbe la differenza solo nel caso in cui la causa della perdita del posto di lavoro non era prevedibile al momento dell’erogazione del finanziamento, come può accadere nel caso del fallimento della società. Se la causa della perdita del posto è invece dovuta a dimissioni o a licenziamento per giusta causa, allora questi rimane debitore perché l’assicurazione non paga. In questo caso la procedura nei confronti del debitore sarà purtroppo quella che viene comunemente applicata nei confronti di chi è insolvente.

Essendomi trovato in questa triste situazione ho scoperto le numerose ipotesi che si possono presentare in caso di divorzio con un mutuo cointestato acceso. Io sto parlando della situazione in cui il mutuo cointestato riguarda l’immobile in cui si è vissuti durante il matrimonio, in regime di comunione dei beni.

Come prima cosa va considerato quanto l’assegnazione della casa coniugale influisca sulla determinazione dell’ammontare complessivo degli obblighi economici che possono essere posti a carico di un coniuge in favore dell’altro; è ovvio che gli oneri collegati alle rate del mutuo siano importanti per la determinazione del reddito netto dell’obbligato, al fine di riuscire ad adattare l’esigenza di garantire all’altro coniuge un tenore di vita paragonabile a quello avuto nel periodo del matrimonio alla necessità di garantire all’obbligato stesso un’esistenza dignitosa.

Fra le ipotesi da prendere in considerazione vi è quella di proseguire il pagamento delle rate del mutuo fino alla sua estinzione in vista del trasferimento della proprietà dell’immobile ai figli. Sembra che però questa soluzione venga solo raramente presa in considerazione.

Tenendo conto del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, bisogna decidere come gestire le quote di proprietà e il mutuo residuo che grava ancora sull’abitazione.

In questo caso vi sono varie soluzioni:

• si possono trasferire le quote di proprietà e stabilire l’assunzione del mutuo rimanente da parte di uno dei coniugi;
• si può decidere di vendere a qualcun altro la casa su cui è stato acceso il mutuo, estinguendo così il mutuo;
• un’altra soluzione, ma poco conveniente, sempre nel caso della vendita, è quella di vendere esclusivamente la nuda proprietà, mantenendo così il diritto reale di godimento in favore dell’occupante. Questa ipotesi è poco conveniente, poiché il valore della vendita della nuda proprietà solitamente è inversamente proporzionale all’età di colui che vende e continua a permanere nell’abitazione.

La cessione della quota dell’immobile all’altra parte può essere inserita nell’accordo di separazione consensuale. In questo caso vi deve essere l’impegno da parte di chi riceve la donazione della quota di rimborsare all’altro la propria quota di mutuo. Questa soluzione può essere molto utile in quanto permette di evitare l’eventuale rinegoziazione del mutuo presso la banca.